Achat d'un immeuble à bâtir

Vous trouverez ici les démarches fiscales à accomplir tout au long du processus de construction d'un immeuble, de l'achat du terrain à l'achèvement du bâtiment.
En outre, des obligations vous incombent en matière d'urbanisme.
Vous trouverez aussi des informations utiles sur le site service-public.fr : Accueil particuliers >Logement >Autorisations d'urbanisme.

Etape 1 - L'achat du terrain

Pour construire il est indispensable de disposer d'un terrain à bâtir.
Un terrain à bâtir est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d'urbanisme :

Soit le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout autre document d'urbanisme en tenant lieu ;
Soit la carte communale pour les petites communes qui ne sont pas dotées d'un PLU.

L'intervention d'un notaire lors de l'achat est indispensable.

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un particulier

Il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire », qui comprennent :

Les honoraires du notaire (voir le site Service-public.fr, pour une estimation de ces honoraires) ;
Les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 % (dans la majorité des départements).

Ces droits se décomposent en :

un droit départemental variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix d'achat (en pratique, le droit départemental le plus répandu est le taux de 4,50 %) ;
une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat ;
des frais d'assiette et de recouvrement, perçus au profit de l'État, de 2,37 % du montant du droit départemental ;

Par conséquent, le taux global maximal d'imposition est de 5,81 % du prix d'achat.

de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix d'achat.

La vente n'est pas soumise à TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.

Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d'un professionnel

Il vous sera demandé d'acquitter les droits suivants :

Les frais communément appelés « frais de notaire » : pour une estimation de ces frais, rendez-vous sur le site Service-public.fr ;
La taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,71 % si le vendeur doit facturer la TVA sur la valeur totale du terrain. Dans le cas contraire, ils seront au taux normal (le plus souvent de 5,81 %) ;
La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 % ;
La TVA.

Dans la majorité des cas, le taux de TVA est de 20 %.
Toutefois, le taux réduit de 5,5 % s'appliquera pour les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social lors de l'acquisition de terrains destinés à construire la résidence principale de l'occupant, si certaines conditions sont remplies.
Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite sont détaillées dans un tableau de l'étape 2 ci-dessous.
À savoir : les propriétaires d'un terrain nu ou d'une construction en cours au 1^er janvier sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Etape 2 – La construction du bien

Les opérations de construction sont, en principe, soumises à la TVA au taux normal de 20 %.

Certaines opérations de construction peuvent être soumises à la TVA au taux réduit.

Le taux réduit de 5,5 % s'applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale.

Conditions d'application du taux réduit pour l'accession sociale à la propriété :

Opérations locatives sociales

Taux

Bénéficiaires

Biens concernés

Engagements

Particuliers

Accession à la propriété en zone ANRU

5,5%
(ou 7% acquisition entre 01/01/2012 et 31/12/2013)

Sous condition de ressources : les ressources des personnes physiques, figurant sur l’avis d'imposition de l’année N-2
par rapport à la date de signature de l’avant contrat ou du contrat, ne doivent pas
excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés
de 11 %.

- Il doit s'agir d'immeubles neufs, de terrains à bâtir, d'immeubles acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'opérations de construction.

- Logements situés : soit dans des quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine, soit dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou situés à moins de 300 m de la limite de ces quartiers.

- Le prix de l'opération ne doit pas excéder un plafond.

Engagement dans l'acte : logements destinés à être occupés à titre de résidence principale et respect des conditions de ressource.

À noter : Pour plus de renseignements, le site d'information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer l'appartenance d'une adresse à l'un de ces quartiers.
Vous trouverez, en outre, le plafond de ressources et de prix de vente ouvrant droit au bénéfice du taux réduit dans le bulletin officiel des finances publiques.

Si vous bénéficiez du taux réduit de TVA, la mise en œuvre pratique dépendra des modalités de construction.

Dans le cadre de la souscription d'un contrat unique de construction

Qu'il s'agisse d'un contrat de promotion immobilière ou d'un contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le taux réduit sera directement facturé par le prestataire des travaux. Il devra disposer des justificatifs attestant que sont remplies l'ensemble des conditions.
À défaut, il appliquera le taux de 20 % à l'opération de construction.

Si vous réservez l'exécution de la maîtrise d'œuvre ou construisez vous-même votre logement

Cela signifie que vous ferez vous-même appel aux différents corps de métiers pour réaliser la construction.
Les matériaux et les travaux réalisés par les entrepreneurs seront payés avec une TVA au taux de 20 %.
Pour obtenir le taux réduit de 5,5 %, il vous appartiendra d'effectuer une opération nommée « Livraison à soi-même » (LASM).
Ainsi, vous déposerez une déclaration n° 943 sur laquelle vous listerez les factures des différents corps de métiers et les factures de matériaux payées pour la réalisation des travaux.
Vous déduirez la TVA portée sur ces factures, et appliquerez, à la base hors taxe, la TVA au taux de 5,5 %.
Vous demanderez le remboursement de la différence au moyen de l'imprimé n° 941, et, vous supporterez ainsi au final une charge de TVA au taux réduit.

Exemple : pour construire sa maison, M. X fait appel à des artisans.
Il remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA.
Les factures, d'un montant global de 120 000 € comportent 20 000 € de TVA (TVA au taux normal de 20 %).
Il remplira une déclaration n° 943 sur laquelle il distinguera les 120 000 € de factures TTC, le montant de la TVA facturée à 20 %, soit 20 000 € et le montant hors TVA de 100 000 €.
Ce montant de 100 000 € constitue la base d'imposition qu'il conviendra de reporter sur l'imprimé n° 941.
Il déposera ensuite l'imprimé n° 941 qui permet à M. X d'obtenir le remboursement de la différence entre le montant de la TVA payée : 20 000 € et le montant de la TVA finalement applicable: 5 500 € (soit : 100 000 x 5,5 %).
Il a donc droit à un remboursement de 14 500 €.

Les imprimés de livraison à soi-même (N° 943 et 941) doivent être adressés dans le mois de l'achèvement ou de la première occupation de l'immeuble (même partielle) si elle est antérieure à l'achèvement au service des impôts des entreprises du lieu de situation de l'immeuble construit.
À noter : une construction est considérée comme achevée, dès que l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieurs à effectuer.

Etape 3 - À la fin de la construction, il faut en informer l'administration fiscale

Les différentes déclarations fiscales

S’agissant d’une construction nouvelle, vous devez effectuer une déclaration foncière en ligne à partir de votre espace particulier ou professionnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

Cette déclaration est désormais effectuée en ligne, via le service « Biens immobiliers » de votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr.
En même temps que la déclaration foncière, vous serez amené à déclarer les éléments permettant de calculer les taxes d’urbanisme (taxes d’aménagement et taxe d’archéologie préventive le cas échéant) , lorsque la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à partir du 1er septembre 2022.

A partir de l’autorisation d’urbanisme vous ayant été délivrée, . Un local (box) identifiant votre bien en construction vous permet de réaliser vos démarches fiscales foncières en cliquant sur « déclaration foncière attendue ».

« Cette déclaration en ligne est différente de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux que vous déposez en mairie (formulaire 13408*10).»

Cas particulier des logements présentant des caractéristiques sortant de l’ordinaire
Si le descriptif de votre bien lui confère un caractère exceptionnel, le service foncier est susceptible de vous solliciter pour obtenir des informations complémentaires, via une déclaration spécifique (imprimé ME).

Les modalités déclaratives

Vous devez souscrire cette déclaration dans les 90 jours de l’achèvement de la construction.

À noter : le dépôt de la déclaration dans les délais permet, sous conditions, de bénéficier d'une exonération, partielle ou totale, de 2 ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties.