Plus-values exonérées

Par la nature du bien cédé, le montant de la cession, la durée de détention etc., certaines plus-values sont exonérées d'impôt.

Les exonérations peuvent s'appliquer dans les cas suivants :

• cession de la résidence principale ;
• première cession d'un logement autre que la résidence principale ;
• cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
• durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans ;
• cession d'un logement en France de non résidents ;
• cession inférieure à 15 000 € ;
• nature des opérations réalisées (expropriation, ...)
• certains partages ;
• cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux ;
• droit de surélévation.
• zone tendue

Cession de la résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.

Il doit s'agir de votre résidence principale habituelle et effective : c'est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année ; ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération.

Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Un garage, qui n'est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d'un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.

Il doit également s'agir de votre résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l'exonération à condition que vous l'ayez occupé jusqu'au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).

Cas particuliers :

• vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement. D’autres conditions sont également requises pour bénéficier de cette exonération. Vous devez, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession :
  • ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites prévues au II de l'article 1417 du Code Général des Impôts ;
  • ne pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
    Par exemple, pour les cessions intervenues en 2016, la limite de vos revenus de l'année 2014 est de 25 130 €, majorée de 5 871 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4 621 € pour chaque demi-part supplémentaire.
• vous êtes titulaires d'un logement de fonction, ce logement constitue en principe votre résidence principale. Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.

Première cession d'un logement autre que la résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

• vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
• vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Exemple : un logement est cédé pour un prix de 300 000 € ; la plus-value est égale à 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l'acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.

La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €, et la plus-value imposable à 48 000 €.

L'exonération s'applique également dans le cas de la cession d'un logement dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l'emprunt initial et non à l'acquisition de la résidence principale ; en effet, l'exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

Exemple : Une résidence principale financée par emprunt est cédée pour 300 000 € et permet au cédant la réalisation d'une plus-value de 120 000 €. L'emprunt est encore en cours, et sur le prix de cession, 100 000 € sont versés directement par le cédant à sa banque pour le solder.

La totalité de la plus-value (120 000 €) est exonérée.

A noter : la déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération, qu'elle soit totale ou partielle.

Personnes âgées ou invalides de condition modeste

Quel que soit le bien immeuble que vous vendez, en tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (exemple : revenus de l'année 2014 pour une cession en 2016) :

• votre revenu fiscal de référence n'excède pas les limites prévues au I de l'article 1417 du Code Général des Impôts ;
• vous n'étiez pas passible de l'ISF.

Sous les mêmes conditions, les personnes titulaires de la carte d'invalidité ( invalidités de 2ème et 3ème catégorie prévues à l'art. L 341-4 du code de la sécurité sociale) bénéficient également d'une exonération de leur plus-value ;

Il s'agit de personnes absolument incapables d'exercer une profession quelconque et de celles qui sont, en plus, dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne.

Exemple : un retraité (ou une personne titulaire de la carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie), célibataire, a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en 2016.

Du fait de sa situation, il a une part et demie à l'impôt sur le revenu.

La plus-value de cession est exonérée si, en 2014, son revenu fiscal de référence était inférieur à 13 539 € et si ce redevable n'était pas passible de l'ISF en 2014.

Durée de détention

Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018) ;

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Exemple : Un appartement acquis le 1er mai N bénéficiera, en cas de vente en juillet N+15 d'un abattement de :

60 % au titre de l'impôt sur le revenu (6 % x 10)

16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10)

Il sera totalement exonéré au 2 mai N+22 de l'impôt sur le revenu et au 2 mai N+30 des prélèvements sociaux.

Vous trouverez le tableau récapitulant les taux de réduction pour durée de détention dans les formulaires de déclaration de plus-value immobilière : (2048-IMM, 2048-M, 2048-TAB).

Cession d'un logement en France de non résidents

Retrouvez toutes les informations utiles dans la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine.... > Je vends un bien immobilier.

Cessions inférieures à 15 000 € 

La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.

Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Ainsi, si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si chaque cession est inférieure à 15 000 €.

Cas particulier : vente en indivision.
Le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Vous n'êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 €, même si le prix de cession global est supérieur à ce seuil.

Cas particulier : vente de la nue-propriété ou d'un usufruit.
La pleine propriété d'un bien se compose de deux droits réels : la nue propriété et l'usufruit.
Pour apprécier le seuil de 15 000 €, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien. 
Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété. Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier (barème légal à l'article 669 du Code Général des Impôts).

Exemple : Mme X âgée de 50 ans est veuve. Elle a 3 enfants. Ils sont ensemble propriétaires d'une maison d'une valeur de 100 000 €.
Mme X est usufruitière de la maison ; du fait de son âge, la valeur de son usufruit est de 60 % de la valeur de la maison. En cas de vente, elle a donc droit à 60 000 €.
Ses enfants, nu propriétaires reçoivent ensemble 40 000 €, soit 13 333 € chacun. Chaque enfant reçoit donc moins de 15 000 €.
Pourtant ils ne sont pas exonérés : en effet, ils sont, ensemble, nu-propriétaires de la totalité de la maison, donc la valeur en pleine propriété de leur part dans la maison est de 100 000 €, soit 33 333 € chacun.

Nature des opérations réalisées (expropriation, ...)

La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immeuble (construction ou terrain) pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, en cas de remploi de 90 % au moins de l'indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement, d'un bien immeuble quel qu'en soit l'affectation (habitation ou professionnel) est totalement exonérée. Cette éxonération est étendue, à compter du 1er janvier 2018, aux plus value immobilières résultant de cessions réalisées par des particuliers dans le cadre d'un droit de délaissement prévu aux articles L.152-2, L.311-2, L. 424-1 du code de l'urbanisme et L. 515-16-3 du code de l'environnement.

Certains partages

Partage d'indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation partage, entre les membres originaires de l'indivision, leurs ascendants ou descendants : le droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé est seul dû.

Logement social

La plus-value réalisée lors de la cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans est totalement exonérée.

Droit de surélévation

La plus-value de cession d'un droit de surélévation réalisée par les particuliers, en vue de la réalisation de locaux destinés à l'habitation et à la condition que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition est exonérée. Cette exonération s'applique à la plus-value réalisée au titre des cessions intervenant entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Zone tendue

Un abattement exceptionnel de 70% est aplicable pour la détermination de l'assiette imposable des plus values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation).

MAJ le 13/02/2018