Bien ou vendeur hors de France
Le bien est situé hors de France
Un résident français qui cède un immeuble situé à l'étranger est en l'absence de convention fiscale entre la France et l'État de situation du bien, imposable aux mêmes impôts et taxes que si le bien était situé en France.
Lorsqu'une convention fiscale est signée, elle prévoit en principe que les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles sont imposables dans l'État où les immeubles sont situés. Les conventions internationales sont consultables dans l'espace International du site.
Elle peut également prévoir une imposition en France en plus de l’imposition dans le pays de situation de l’immeuble.
Si vous avez réalisé une plus-value hors de France métropolitaine ou des départements d’outre-mer et que ce revenu n’est pas exonéré d’impôt en France en application d’une convention fiscale internationale, il faut déposer dans le mois qui suit la cession, auprès du service des impôts dont vous relevez :
- en cas de cession d’un immeuble, une déclaration n° 2048-IMM ;
- en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière, une déclaration n° 2048-M.
Il est alors possible de déduire un crédit d'impôt du montant de l’impôt français. Ce crédit d’impôt est déterminé selon les termes de la convention : il est égal au montant de l’impôt français calculé sur cette plus-value ou à l’impôt étranger sans dépasser le montant de l’impôt français.
Si la plus-value réalisée à l’étranger est exonérée d’impôt en France, vous ne devez pas souscrire de déclaration n° 2048 en plus du formulaire n° 2047
Le vendeur est non résident et le bien cédé est situé en France
Les exonérations suivantes peuvent s'appliquer aux non-résidents :
- cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
- durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans ;
- cession inférieure à 15 000 € ;
- nature des opérations réalisées (expropriation, …) ;
- certains partages ;
- cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux ;
- droit de surélévation.
Vous êtes non-résident, vous ne pouvez pas bénéficier des exonérations liées à la résidence principale.
Cependant, une exonération particulière peut vous être accordée pour votre résidence située en France.
Pour cela, vous devez :
- être ressortissant d'un État membre de l'Union Européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace Economique Européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ;
- avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Elle s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :
- au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France ;
ou - sans condition de délai, lorsque vous avez la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
L'exonération ne peut pas s'appliquer lorsque le bien est détenu au travers d'une personne morale, par exemple une SCI.
Détermination de la plus-value et imposition au prélèvement
L'assiette de la plus-value est déterminée dans les conditions de droit commun (voir bloc 2 « plus-values imposées »).
L’imposition de la plus-value :
Au prélèvement des non-résidents :
Après déduction des abattements, les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes sont soumises au prélèvement au taux unique de 19 %.
Les sociétés de capitaux sont soumises au prélèvement au taux de 33,33 %
Aux prélèvements sociaux :
Après déduction des abattements, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les associés personnes physiques de sociétés relevant des sociétés de personnes sont soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.
Il est composé de la CSG (8,2 %), de la CRDS (0,5 %), du prélèvement social (4,5 %), de la contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social (0,3 %) et du prélèvement de solidarité (2 %).
Par ailleurs, ces plus-values sont, le cas échéant, soumises à la taxe sur les plus-values immobilières élevées et aux taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles.
Démarches :
Les démarches à effectuer sont identiques à celles de droit commun (voir bloc 2 « plus-values imposées »)
En outre, vous devez obligatoirement recourir à un représentant fiscal si vous n’êtes pas domicilié dans un État de l’Espace Économique Européen (hors Liechtenstein) et que le montant de la cession excède 150 000 €.
Le représentant peut être :
- une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l'administration fiscale ;
- un établissement bancaire en France ;
- l'acquéreur du bien s'il a son domicile fiscal en France ;
- toute autre personne ayant son domicile fiscal en France.
L’accréditation doit être accordée par l'administration fiscale préalablement à la publication de l’acte de vente (l’inspection de fiscalité immobilière du centre des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble, ou, dans le cas des immeubles situés à Paris, la DRFiP d'Île-de-France et du département de Paris, Gestion Fiscale Centre, Missions Foncières, 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01.53 27 42 78).
Votre notaire ne peut pas être votre représentant.