Plus-values imposées

Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession :

• d'immeubles qu'il soit immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...) ;
• de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) ;
• de parts de sociétés immobilières.

La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport.

La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires).

Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :

• à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2%.
• et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

Le prix de cession

Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.

Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de cession les frais supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…).

Le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte, au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs…

Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix d'acquisition

Il s'agit du prix effectivement payé tel que stipulé dans l'acte d'acquisition.

Ce prix d'acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier :

• les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'acquisition ;
• les frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat …
  Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
• les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
  Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat.
• les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme.

Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (par héritage ou donation), en l'absence de prix d'acquisition, la valeur vénale, telle que déterminée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession, est utilisée pour le calcul de la plus-value. Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

Pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Vous ne devez pas compter les intérêts.

Abattement pour durée de détention

Pour les cessions de biens immeubles les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention diffèrent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Exemple : un appartement acquis le 1er mai N bénéficiera, en cas de vente en juillet N+15 d'un abattement de :

• 60 % au titre de l'impôt sur le revenu (6 % x 10) ;
• 16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10).

Il sera totalement exonéré au 2 mai N+22 de l'impôt sur le revenu et au 2 mai N+30 des prélèvements sociaux.

Vous trouverez le tableau récapitulant les taux de réduction pour durée de détention dans les imprimés de déclaration de plus-value immobilière : (2048-IMM, 2048-M, 2048-TAB).

Abattements exceptionnels et/ou temporaires

Des abattements exceptionnels s'appliquent, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. Un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation).

Démarches

Si la vente porte sur un immeuble ou un terrain à bâtir, vous devez faire appel à un notaire qui effectue les formalités déclaratives et de paiement.

Il établit la déclaration de plus-value n° 2048-IMM ou 2048-TAB et paie l'impôt pour votre compte au moment de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière.

Si la vente porte sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière, l'intervention du notaire n'est pas obligatoire.

Il vous appartient alors de déposer l'acte sous seing privé (ou la déclaration 2759) auprès du service en charge de l'enregistrement du domicile de l'une des parties, accompagné en cas de plus-value taxable, de la déclaration 2048-M et du paiement des droits dûs.

Dans tous les cas, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

Une plus-value exonérée n'est par contre, en principe, pas à reporter sur la déclaration de revenus. Seule la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, doit être portée en case 3 VW de la déclaration 2042-C.

Précision : le report de ces sommes n’entraîne pas une nouvelle imposition.

MAJ le 13/02/2018