Que puis-je déduire au niveau du passif de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)?
Pour être déductibles les dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes :
- les dettes doivent exister et être certaines au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- les dettes doivent être à la charge d'un membre du foyer fiscal IFI ;
- les dettes doivent concerner des actifs imposables.
Par ailleurs, seules sont déductibles les dettes se rapportant aux actifs immobiliers taxables :
- Dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;
- dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;
- dépenses de réparation ou d'entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;
- les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
- les impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…) et l'IFI théorique.
Précision : il existe des règles particulières de déduction pour l'acquisition d'un actif imposable qui sont appliquées pour les prêts " in fine " (remboursement du capital au terme du contrat) et pour les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital (article 974 du CGI). Ces dettes ne sont que partiellement déductibles.
Les prêts familiaux ne peuvent, quant à eux, pas donner lieu à déduction.
Important :
- les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles ;
- les dettes se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c'est à dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération) ;
Toutefois, s'agissant des dettes admises en déduction afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, ces dettes sont déductibles pour leur montant total sans pouvoir néanmoins excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale de la résidence principale).
Exemple : Une personne a acquis sa résidence principale d'une valeur vénale réelle de 4 M € en partie par la souscription d'un emprunt d'une valeur de 2 M €. Elle paye une taxe foncière de 10 000 €. La valeur imposable de la résidence principale est de 2,8 M € au titre de l'IFI après application de l'abattement légal de 30 %. Dès lors que le montant total des dettes n'excède pas celui de la valeur imposable de sa résidence, elle peut intégralement déduire le montant de ces dettes.
- il existe un plafond de déduction : ainsi, lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d'euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil de 60% n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50% de cet excédent.
Par exemple, si votre patrimoine taxable est de 6 M€ et que vos dettes déductibles atteignent 4 M€, vous pouvez les déduire intégralement à hauteur de 3,6 M€ (60% de 4 M€) et à 50 % pour le reliquat de 400 000 €. Vous ne pouvez donc déduire que 3,8 M€ de dettes.
MAJ le 18/07/2024