Taxe sur valeur vénale (TVVI)

TAXE DE 3 % SUR LA VALEUR VÉNALE DES IMMEUBLES DÉTENUS EN FRANCE – TVVI (ou taxe de 3 %)

La taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France, directement ou indirectement, par toute entité juridique française ou étrangère disposant ou non de la personnalité morale, est prévue aux articles 990 D à 990 G du code général des impôts (CGI). 

Cette taxe est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1er janvier de l’année d’imposition et comprend plusieurs possibilités d’exonérations.

Le champ d’application de la taxe

La taxe vise toutes les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables (entités juridiques) françaises et étrangères dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée.

Les cas d’exonérations

Cas d’exonérations ne nécessitant pas la souscription du formulaire n° 2746

1) La taxe n’est pas applicable aux :

  • Organisations internationales, aux États souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement ;

  • Entités juridiques qui ne peuvent pas être considérées comme à prépondérance immobilière, c’est-à -dire dont les actifs immobiliers situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement ;

  • Entités juridiques dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi qu’aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;

  • Entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et:

    • Qui détiennent directement ou indirectement une quote-part d’immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;

    • Ou qui sont instituées pour la gestion des régimes de retraite ou qui sont reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété d’immeubles ou de droits immobiliers ;

    • Ou qui prennent la forme de FPI ou de SPPICAV, ou d’entités juridiques soumises à une réglementation équivalente, sous réserve de ne pas être constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier (c) du 3° de l’article 990 E du CGI ;

    • Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier ainsi que l’identité, l’adresse et le nombre de parts détenues par l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions, en application du d) du 3° de l’article 990 E du CGI.

2) Les personnes morales qui déposent une déclaration comportant les renseignements prévus au d) du 3° de l’article 990 E du CGI (cf. alinéa précédent) sont dispensées de déposer un formulaire n° 2746. Tel est le cas des personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n° 2038 ou n° 2072.

Cas d’exonérations nécessitant la souscription du formulaire n° 2746

Les entités juridiques visées par la taxe et dont le siège est situé en France, dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, peuvent également bénéficier d’une exonération de la taxe, en application du e) du 3° de l’article 990 E du CGI lorsqu’elles souscrivent spontanément chaque année la déclaration n° 2746 au plus tard le 15 mai.

Cette exonération est accordée au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse auront été déclarées sur le formulaire n° 2746.

Il est précisé que l’entité juridique qui souscrit le formulaire n° 2746 :

  • est dispensée de déclarer les actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent moins de 1 % des actions, parts ou autres droits ;

  • est dispensé de déclarer les biens ou droits immobiliers dont la valeur vénale est inférieure aux seuils fixés au a) du 3° de l’article 990 E du CGI (100 000 € ou 5 % de la valeur vénale du bien) en cas de détention directe ou indirecte d'une pluralité de biens immobiliers.

Les modalités déclaratives

L’article 76 de la loi de finances rectificative pour 2017, codifié au XII de l’article 1649 quater B quater du CGI, a prévu une obligation de télédéclaration pour la déclaration n° 2746-SD et l’acte d’engagement précité prévus respectivement aux e) et d) du 3° de l’article 990 E du CGI.

Cette obligation entre en vigueur pour les impositions dues à raisons des immeubles détenus à compter du 1er janvier 2021.

La téléprocédure de la TVVI est mise en service le 1er avril 2021.
Pour en savoir plus sur les modalités déclaratives, consultez la foire aux questions (FAQ) sur la nouvelle téléprocédure en matière de TVVI.