IDL 2017

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LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE
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LES ÉVALUATIONS FONCIÈRES DES PROPRIÉTES BÂTIES
L’évaluation foncière des propriétés bâties est faite pour toute
fraction de propriété faisant l’objet d’une utilisation distincte,
c’est-à-dire par local ou partie de local lorsque celui-ci est à
usage multiple (exemple : habitation et commerce).
Les valeurs locatives des biens imposables à la taxe
foncière sur les propriétés bâties sont évaluées
actuellement en retenant comme date de référence : le 1-1-
1970 en métropole, le 1-1-1975 dans les DOM hors
Mayotte, le 1-1-2012 pour Mayotte.
A compter de 2017, la valeur locative des locaux
professionnels est déterminée à la date de référence du
1er janvier 2013.
Les modalités d’évaluation varient selon la nature du local à
évaluer. On distingue trois types de locaux :
● les locaux d'habitation (logements, parkings rattachés à un
local réservé à l'habitation …) ;
● les locaux professionnels qui regroupent les locaux
commerciaux (magasins, ateliers, restaurants …) et à usage
professionnel (cabinets de médecins et, de manière générale,
tous les locaux des professions libérales au sens de l'article 92
du CGI), les biens divers (locaux des associations, des
administrations publiques …), les locaux à usage professionnel
spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité
particulière (salles de spectacle, équipements sportifs …), les
établissements industriels dont le propriétaire ou l'exploitant
n'est pas une entreprise relevant d'un régime réel d'imposition ;
● les établissements industriels dont le propriétaire ou
l'exploitant est une entreprise relevant d'un régime réel
d'imposition.
Il s'agit des établissements dont l’activité nécessite
d’importants moyens techniques, non seulement lorsque cette
activité consiste dans la fabrication ou la transformation de
biens corporels mobiliers, mais aussi lorsque le rôle des
installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre,
fût-ce pour les besoins d’une autre activité, est prépondérant
(conseil d’Etat, 27 juillet 2005, Sté Pétroles Miroline).
▀ LES LOCAUX D'HABITATION
(art du CGI)
Les valeurs locatives de ces locaux ont été fixées après
consultation des commissions communales ou départe-
mentales des impôts directs lors des opérations de révision
foncière menées en 1970.
L’opération de révision a consisté, après étude du marché
locatif communal :
● à déterminer des zones homogènes du point de vue
locatif, puis, dans chacune des zones ;
● à choisir les locaux représentatifs de chaque catégorie
de locaux présents sur le territoire communal afin de
constituer une nomenclature de classement ;
● à fixer, suivant le cas, des tarifs ou des valeurs locatives
de référence par catégorie de local. Ce tarif ou cette valeur
locative de référence exprime une valeur au mètre carré
pondéré. Il est calculé à partir d’actes de location représentatifs
du marché normal ;
● à procéder au classement et à l’évaluation de tous les
locaux, conformément à des règles d’évaluation déterminées
et par rapport aux termes de référence définis ci-dessus.
La valeur locative des locaux qui ont été construits après la
révision est déterminée par comparaison avec celle des
locaux de référence de la catégorie dans laquelle ils sont
classés : ces locaux sont rattachés à une catégorie de la
nomenclature de classement déjà établie (ou le cas échéant à
une nouvelle catégorie qui peut être créée). Il leur est donc
attribué une valeur locative 1970
Le local est évalué par comparaison aux locaux de référence
choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une
catégorie de local d’habitation, puis sa surface réelle est
pondérée en fonction de ladite catégorie, de l’état d’entretien
du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments
de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive
obtenue est multipliée par le tarif au mètre carré de la catégorie
pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970
en métropole).
– EXCEPTIONS –
• Les locaux soumis à la réglementation de la loi du 1-9-1948 (locaux dits : loi 48) ne sont pas loués aux conditions normales
du marché. Pour tenir compte de cette particularité, l’article 1496-lIl du CGI prévoit que la valeur locative à retenir pour l’assiette
de la taxe foncière est, jusqu'à ce que le local cesse d'être soumis à cette loi, la plus faible des deux valeurs constituées par :
– la valeur locative de droit commun ;
– ou le loyer réel au 1er janvier 1970, multiplié par un coefficient triennal fixé par décret en Conseil d’État depuis le 1-1-1979
[coefficient différent pour chaque catégorie de locaux visés par la loi du 1-9-1948 (1)].
L’article du CGI ne concerne pas les DOM, la loi du 1-9-1948 ne s’y appliquant pas.
• Abattement sur la valeur locative de certains locaux à usage d’habitation.
Après avoir été supprimée par la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, la
possibilité pour les collectivités territoriales d'instituer par délibération un abattement de 30 % sur la valeur locative des
logements collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels situés dans un quartier prioritaire de la
ville (article 1518 A ter du CGI) a été rétablie par l'article 99 de la loi de finances pour 2016. Le rétablissement produit ses
effets à compter des impositions dues au titre de 2016. A titre exceptionnel, les contribuables qui ont bénéficié de l'abattement
au titre de 2014, en bénéficient au titre de 2015 par voie de dégrèvement.